La cession de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) à des institutions est une opération courante en matière d’investissement immobilier. Cependant, elle soulève un certain nombre de questions juridiques et fiscales. Aussi, cet article entend analyser les différents aspects liés à cette opération, en mettant l’accent sur les spécificités propres aux institutions.
Le cadre réglementaire applicable aux SCPI
Les SCPI sont des sociétés dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elles permettent aux investisseurs particuliers ou institutionnels d’accéder à l’investissement immobilier sans avoir à gérer directement les biens acquis. Les parts de SCPI sont soumises à un régime juridique spécifique, encadré par le Code monétaire et financier et par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Ce cadre réglementaire impose notamment aux SCPI de respecter certaines règles en matière de composition du capital, d’émission et de retrait des parts, ou encore de répartition des bénéfices. Ainsi, pour qu’une cession de parts soit valide, il convient que les parties respectent ces règles.
La cession de parts à des institutions : modalités et conditions
La cession de parts à des institutions peut prendre différentes formes. Elle peut s’effectuer soit dans le cadre d’une augmentation de capital, soit par l’intermédiaire d’un cessionnaire déjà associé, ou encore par la mise en place d’un marché secondaire. Dans tous les cas, l’opération doit respecter les dispositions prévues dans les statuts de la SCPI et dans le règlement général de l’AMF.
Il convient également de noter que certaines institutions, telles que les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), les compagnies d’assurance ou encore les caisses de retraite, sont soumises à des contraintes réglementaires spécifiques lorsqu’ils investissent dans des SCPI. Par exemple, un OPCI doit respecter des ratios d’investissement et de diversification du portefeuille immobilier, qui peuvent impacter la cession de parts.
La fiscalité applicable aux cessions de parts
En principe, les cessions de parts de SCPI sont soumises au régime des plus-values immobilières. Toutefois, certaines exonérations existent pour les cessions réalisées au profit d’institutions.
Ainsi, selon l’article 150 UB II du Code général des impôts (CGI), les cessions de parts réalisées au profit d’un OPCI ou d’une société civile immobilière réglementée (SCIR) sont totalement exonérées d’impôt sur les plus-values. En revanche, cette exonération ne s’applique pas aux prélèvements sociaux.
D’autre part, en vertu de l’article 150 U du CGI, les cessions réalisées au profit d’une institution soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) sont partiellement exonérées : seule la quote-part de la plus-value correspondant à la durée de détention des parts excédant 15 ans est imposable.
Les conséquences de la cession pour les associés de la SCPI
La cession de parts à des institutions peut avoir des conséquences importantes pour les associés de la SCPI. En effet, ces opérations peuvent modifier la répartition du capital et, par conséquent, les droits politiques et financiers des associés.
Ainsi, il convient que les statuts de la SCPI prévoient des clauses spécifiques encadrant ces opérations, notamment en ce qui concerne :
- La fixation du prix de cession et les modalités d’évaluation des parts ;
- La procédure d’agrément des nouveaux associés ;
- Les droits préférentiels de souscription ou d’achat dont peuvent bénéficier certains associés en cas d’augmentation de capital.
Ces clauses doivent être rédigées avec soin afin d’éviter tout litige entre les parties et garantir un fonctionnement harmonieux de la SCPI.
L’intervention d’un avocat dans le cadre d’une cession de parts à des institutions
Compte tenu de la complexité des règles juridiques et fiscales applicables aux cessions de parts de SCPI à des institutions, il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour accompagner les parties dans cette opération.
L’avocat pourra notamment :
- Assurer la conformité de l’opération avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur ;
- Rédiger les actes nécessaires à la réalisation de la cession (convention de cession, procès-verbal d’assemblée générale, etc.) ;
- Conseiller les parties sur les conséquences fiscales de l’opération et les éventuelles exonérations applicables.
En définitive, la cession de parts de SCPI à des institutions est une opération complexe qui doit être réalisée dans le respect du cadre juridique et fiscal applicable. Il est donc essentiel de se faire accompagner par un avocat spécialisé afin de garantir la sécurité juridique et financière de l’opération.
