La loi Lagleize, du nom de son député rapporteur, a pour objectif de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes en réduisant le coût d’achat des logements. Cette proposition de loi, adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 28 mai 2021, vise notamment à développer le mécanisme de dissociation entre le foncier et le bâti. Quelles sont les principales dispositions de cette loi ? Comment fonctionne la dissociation foncier-bâti ? Quels impacts peut-on attendre sur le marché immobilier ? Cet article vous apporte un éclairage complet et expert sur la loi Lagleize.
Les principales dispositions de la loi Lagleize
La loi Lagleize repose sur plusieurs mesures visant à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages les plus modestes. Parmi ces dispositions, on peut citer :
- Le développement des Organismes de Foncier Solidaire (OFS), qui permettent de dissocier la propriété du sol de celle du logement construit dessus. Les OFS sont des structures à but non lucratif qui ont pour mission d’acquérir et de gérer des terrains pour y développer des projets immobiliers accessibles aux ménages modestes.
- La création d’un démembrement temporaire du droit de propriété, qui permet à un ménage d’acquérir un logement sans acheter le terrain sur lequel il est construit. Le ménage devient ainsi locataire du sol pour une durée déterminée, généralement de 18 à 99 ans.
- La mise en place d’un droit de préemption des collectivités territoriales sur les terrains mis en vente, afin de faciliter la création d’OFS et la réalisation de projets immobiliers à caractère social.
- L’instauration d’un encadrement des loyers et des charges pour les logements construits dans le cadre du dispositif OFS, afin de garantir leur accessibilité aux ménages modestes.
Le mécanisme de dissociation foncier-bâti : comment ça marche ?
Le principe de la dissociation foncier-bâti repose sur l’idée que le coût du foncier constitue un frein majeur à l’accès à la propriété pour les ménages modestes. En effet, selon certaines études, la part du foncier dans le prix d’achat d’un logement peut atteindre jusqu’à 80 % dans certaines zones tendues.
Avec la loi Lagleize, l’objectif est donc de permettre aux ménages d’acquérir uniquement le bâti (c’est-à-dire le logement construit), tout en restant locataires du sol. Pour ce faire, les OFS interviennent en tant qu’intermédiaires entre les propriétaires fonciers (qui peuvent être des collectivités territoriales, des organismes HLM ou des particuliers) et les ménages acquéreurs.
Concrètement, lorsqu’un ménage souhaite acheter un logement dans le cadre d’un projet réalisé par un OFS, il signe un contrat de bail réel solidaire (BRS) avec l’OFS. Ce contrat prévoit que le ménage devient propriétaire du logement, mais reste locataire du sol pour une durée déterminée. Le loyer versé à l’OFS est généralement modéré et encadré, afin de garantir l’accessibilité du dispositif aux ménages modestes.
Quels impacts attendus sur le marché immobilier ?
La mise en œuvre de la loi Lagleize pourrait avoir plusieurs conséquences sur le marché immobilier :
- Une réduction du coût d’achat des logements pour les ménages modestes, grâce à la dissociation foncier-bâti. Selon les estimations du gouvernement, ce dispositif pourrait permettre de diminuer le prix d’achat d’un logement de 20 % à 50 %.
- Un développement de l’offre de logements abordables, notamment dans les zones tendues où la demande est forte et les prix élevés. Les OFS pourraient ainsi contribuer à diversifier l’offre immobilière et à répondre aux besoins des différents segments de la population.
- Une incitation pour les acteurs publics et privés à mobiliser davantage de foncier pour la réalisation de projets immobiliers à caractère social. La loi Lagleize prévoit en effet plusieurs dispositifs visant à faciliter l’acquisition et la gestion de terrains par les OFS.
Toutefois, il est important de souligner que la réussite de ce dispositif dépendra en grande partie de la capacité des différents acteurs (collectivités territoriales, organismes HLM, propriétaires fonciers) à travailler ensemble et à mobiliser les ressources nécessaires pour développer des projets ambitieux et innovants.
En outre, la loi Lagleize ne remet pas en cause les autres dispositifs d’aide à l’accès à la propriété (comme le Prêt à Taux Zéro ou le dispositif Pinel), qui continueront de jouer un rôle important pour accompagner les ménages dans leur projet immobilier.
Décryptage des enjeux de la loi Lagleize
La loi Lagleize représente une avancée importante dans la lutte contre la crise du logement et l’inaccessibilité croissante du marché immobilier pour les ménages modestes. En développant le mécanisme de dissociation foncier-bâti et en encourageant la création d’OFS, cette proposition de loi vise à rendre la propriété plus accessible et plus équitable.
Cependant, il convient de rester vigilant quant à sa mise en œuvre effective et aux impacts réels sur le marché immobilier. Les professionnels du secteur devront également s’adapter à ces nouvelles règles et être force de proposition pour concevoir des projets immobiliers innovants et répondant aux besoins des ménages les plus modestes.
